Comment rentabiliser un terrain non constructible

Les terrains sont des produits très spéculatifs. Il faut viser le terrain non constructible mais qui pourrait le devenir demain.

 

Dans cet article, je donne un exemple de ce qu’ il est possible de faire avec ce type de terrain. Il existe différentes manières d’exploiter un terrain non constructible en fonction de ses caractéristiques.

Ici il n’est question que de ma propre expérience que je partage avec vous.

 

Comment aménager un terrain non constructible, exemple personnel:

 

 

Il y a quelque temps, j’ai acheté un terrain non constructible. Une terre non agricole. En friche. 389 m2. En plein centre d’ une petite ville de province.

 

En friche mais entouré de murets avec accès par un portail. Lui aussi en friche 😉

 

Personne n’en voulait. Je l’ai acheté une bouchée de pain.

 

C’est vrai, quoi faire de ce type de terrain si on ne peut pas faire bâtir sa maison dessus ni le louer à un agriculteur:

 

Un potager? Pourquoi pas.

 

Y construire des garages ou y faire des places de parking? Oui, c’est une très bonne idée en centre-ville. Je ne vais d’ailleurs pas dire le contraire puisque c’est en partie ce que j’y ai fait:

 

5 places de parking. Décaissement de la moitié du terrain pour pose d’ un ternaire. Suffisant pour les véhicules légers. Avec possibilité d’un revêtement type pavés ou macadam par la suite. Quelques traits de peinture au sol pour délimiter les emplacements.  Voilà. 5 parking à louer.

 

Pourquoi n’ avoir utilisé que la moitié du terrain au lieu de sa totalité? Parce que c’est comme ça qu’on rentabilise ce type de terrain non constructible.

 

Un terrain non constructible n’est pas forcément non constructible pour toujours. Encore moins lorsqu’il est situé en centre-ville. Donc dans l’ optique où il passerait constructible, je me suis dit que l’idéal était de garder le fonds de la parcelle plein sud et vue dégagée pour construire un ou des logements. Avec le ternaire des 5 parking, la piste d’accès à ces logements serait déjà en place sans frais supplémentaires. J’ai donc prévu les passages de câbles, fourreaux et d’évacuations pour de futurs logements lors du décaissement du terrain pour faire d’une pierre deux coup en limitant les dépenses.

 

Quand je dis en plein centre-ville. C’est vraiment en plein centre. A part être sur la place centrale, on ne peut pas plus centre. Façade en bordure de trottoir. Son potentiel est tout simplement énorme.

 

Du fait de son emplacement, j’ avais intérêt à exploiter sa proximité avec les commerces et le fort traffic…comment dire… plutôt lent:

 

Les véhicules étant obligés de rouler lentement en centre-ville, les gens regardent davantage autour d’eux. Je me suis dis qu’il fallait en profiter pour faire une offre. Voire plusieurs…

 

J’ ai donc fait passer quelques arrivées d’électricité dans mes fourreaux et me suis mise à démarcher les pizzaiolos des environs pour leur proposer d’installer des distributeurs automatiques de pizzas et de panini encastrés dans le muret en front de trottoir afin d’augmenter significativement leur revenus.

 

Une machine nécessite environ 10 à 12 m2 de terrain, soit la surface d’une place de parking. Sauf que vous la louez beaucoup plus chère. Ce type de machine bien située peut atteindre des taux de rentabilité inespérés pour un pizzaiolo malgré son coût d’acquisition qui est de l’ordre de celui d’une belle voiture (environ 50 000 euros). Les loyers d’emplacement pour ces machines tournent aux alentours de 300 euros les 10 à 12 m2 voire le double pour les grosses villes ou le triple à Panam.

 

Avec quelques places de parking sur ce type de terrain non constructible dont personne ne voulait + une ou deux machines en front de trottoir et la possibilité de faire bâtir sur la même parcelle, ce type de terrain pas cher peut vite se transformer en mine d’or.

 

Un investissement aux multiples possibilités, c’est tout ce que j’aime.

 

J’ai eu la chance de mon côté que ce terrain soit devenu constructible depuis l’année dernière. Il a donc pris de la valeur avec mes installations, mais également grâce à ce reclassement.

 

Je vous souhaite évidemment de trouver votre poule aux œufs d’or également. Et vous la trouverez en comprenant bien ce qu’ est ce type de produit et les avantages qu’ il peut vous apporter.

 

 

Qu’est-ce qu’ un terrain non constructible et quel intérêt d’ en posséder

 

 

Un terrain non constructible est une parcelle sur laquelle il ne vous est pas possible d’y faire bâtir votre résidence principale. Tout au plus, vous pouvez y installer une construction légère pour vous en servir comme terrain de loisir à des fins personnelles.

 

Mais ce n’est pas le but. Il y a bien mieux à faire, pas vrai?

 

Ce qu’ il est intéressant de savoir, c’est qu’ acheter un terrain non constructible mais qui pourrait le devenir comporte de nombreux avantages:

 

  • c’est un produit peu cher en comparaison avec l’ achat de « murs ». La mise est faible (entre quelques centimes et 10 € du m2 en moyenne). Mais le gain peut être extrêmement important. De l’ ordre de 50 ou 100 fois plus que votre mise si la chance est avec vous. Car c’est littéralement le jackpot s’il devient constructible.

 

  • s’il ne devient pas constructible, votre terrain va tout de même prendre de la valeur au fil des ans. De l’ ordre de 3% par an inflation déduite. Bien mieux que les produits bancaires. Et vous savez pourquoi? Parce que les prix des terrains français doivent s’aligner aux prix des terrains européens, et que pour l’ heure, nous avons de la chance qu’ ils soient bien plus bas. Environ 3 fois moins chers. A bon entendeur…

 

  • l’ achat d’un terrain non constructible fait courir un très faible risque à l’ investisseur. Que voulez-vous qu’ il vous arrive avec ce produit? Dans l’ absolu, personne ne peut vous le voler. Il ne peut prendre que de la valeur. La somme mobilisée (mais récupérable) est minime. Et même s’il ne devient pas constructible et que vous avez des enfants, l’ achat d’un terrain non constructible est une très bonne stratégie patrimoniale qui leur profitera quoi qu’ il arrive.

 

  • un autre avantage pour celles et ceux qui se demandent comment financer un terrain non constructible, c’est qu’ il peut être acheté cash avec un peu d’épargne. Avec un crédit immobilier si vous le groupez à un autre achat immobilier ou si vous achetez beaucoup de terre d’ un coup. Ou avec un crédit à la consommation. Le mieux étant d’épargner pour acheter cash.

 

  • enfin, sa très grande qualité est que le terrain non constructible n’est pas une denrée rare. Il se trouve partout et pour tous les budgets. En gros, vous n’avez que l’ embarras du choix.

 

Posséder de la terre est un luxe. Un luxe accessible même aux petits revenus. La terre comme l’ or ne se crée pas. Ne se détruit pas. C’est une excellente protection contre l’ inflation. Mieux que l’ or, elle ne se vole pas. Elle peut cacher de beaux trésors et peut devenir une vraie poule aux œufs d’or.

 

A vos rêves,

Isabelle.

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Auteur: Destination Épargne

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2 Commentaires

  1. Bonjour Isabelle,

    Merci pour le partage de cette expérience.

    Tu as fait un très bon coup ! Mais combien il y a d’habitants dans cette ville? Une photo de ton terrain aurait été sympa avec l’évolution des travaux.

    Attention, ne jamais louer son terrain (agricole) à un agriculteur car il peut préempter le terrain par le biais de la SAFER et donc le racheté à un prix « SAFER » du genre 0,20cts/m² (fermage).
    J’ai appris un nouveau mot: ternaire. Merci, la honte pour moi en plus j’ai 5 garages !

    Je suis pas sûr, mais je pense que la taxe foncière devrait augmenter vu qu’il est devenu constructible.

    Moi aussi je recherche des terrains en « hyper » centre-ville 🙂

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    • Bonjour Jérôme,

      Oui je suis très contente de cette opération. La ville fait 3500 habitants. Pour les photos, c’est vrai que je pourrais faire un avant (terrain en friche)/après (travaux effectués) mais pas pendant car j’avoue n’ avoir pas pris de photos lors des travaux (d’ailleurs, ils ont été effectués pendant que j’étais en vol à l’ époque). Et puis je ne peux les publier qu’ avec accord expresse des propriétaires des distributeurs. Puisque ça manque, je les ajouterais sûrement si c’est possible 🙂

      Ce que tu dis à propos de la SAFER est tout à fait exacte. Par contre sur des petites surfaces comme celle de mon terrain, le risque est proche de zéro puisque c’est trop petit pour intéresser les agriculteurs. Et puis en plein centre ville, entre commerces et maisons de ville à ras du passage des voitures, c’est pas top pour cultiver sans pollution.

      5 garages c’est un beau patrimoine déjà, je suis très contente pour toi! 🙂

      Pour ce qui est de la hausse de taxe foncière, elle concerne les terrains constructibles non bâtis. Il faut que tu saches que dés lors qu’ un terrain devient constructible, il te faut soit le revendre soit faire construire dessus tout de suite (même une petite construction) car il peut redevenir inconstructible à tout moment si tu n’y construis rien. Après ta taxe c’est la taxe classique du foncier bâti.

      Pour ta recherche de terrain, permet-moi de te conseiller de toujours t’ entretenir avec le Maire avant d’acheter. Car un terrain peut par exemple avoir un CU positif qui permet l’ installation de voiries mais sur lequel il ne te sera jamais permis d’ y construire quoi que ce soit. Et ce, même s’il était de fait constructible avec ses viabilités, simplement parce que le Maire s’y oppose. Ça m’ est déjà arrivé et je n’ai donc pas acheté. On rencontre ces cas plutôt dans les toutes petites villes ou les villages à cause de querelles entre le Maire et les propriétaires. Des querelles qui remontent parfois à des générations, qui ne te regarde pas, mais tu ne peux rien faire contre ça à part partir des années en procédure. Donc autant le savoir et passer son chemin même si le prix est génial et que le terrain est idéalement situé…

      Merci pour ton commentaire 🙂 Plein de bonnes choses à toi Jérôme!

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