Selon l’Observatoire Crédit Logement, c’ est la première fois que le taux d’emprunt augmente depuis plus d’un an et demi avec 2.06 % ce mois-ci, soit 0,07% d’augmentation. Le meilleur taux d’ emprunt c’ est fini… et alors!
Cette donnée fait couler de l’ encre, et les médias rajoute à la pression pour que vous vous précipitiez à acheter avant qu’ il ne soit trop tard pour profiter d’un taux en solde!
Pourtant, si les acquéreurs sont obnubilés par le taux de leur crédit, le meilleur taux d’ emprunt est-il à rechercher systématiquement pour réaliser un financement optimisé? Bien sûr que non! …
Trouver le meilleur taux d’ emprunt:
0,7% d’ augmentation représente un peu moins de 7 euros par mois d’augmentation de votre mensualité si on se base sur un emprunt de 190 000 euros sur 20 ans, soit 1680 euros au bout de 20 ans.
Cependant, la moyenne de détention des biens en France est d’ environ 7 ans. Si vous revendez votre bien au bout de ces 7 années, l’ augmentation n’ aura représenté que 588 euros…
Effectivement, toute économie est bonne à prendre. Chaque euros est mieux dans votre poche que dans celle du banquier.
Négocier votre taux est donc évidemment un outil à utiliser pour optimiser votre emprunt, mais ça ne doit pas être le seul.
En ne recherchant que le meilleur taux, vous risquez de payer très cher la contre-partie. Pour vous accorder ce que vous souhaitez, le banquier va vous le reprendre d’ une autre manière. Vous paierez sans doute encore plus cher cette “fleur”.
Donc garder un oeil sur le taux qui vous est proposé. Oui. Négocier systématiquement. Encore OUI. Mais surtout regardez l’ ensemble des autres frais liés à l’ offre que vous fait la banque.
Comment éviter les contre-parties au meilleur taux?
La banque qui propose un taux défiant toute concurrence fait cette proposition commerciale pour attirer l’ épargnant chez elle.
Mais ce rabais n’est pas gratuit.
La banque est un commerce, pas une association caritative. De ce fait, elle va essayer de vous vendre son assurance de groupe toutes options pour l’ emprunt. Alors que vous n’avez peut-être pas besoin de toutes ces options et que vous pouvez trouver bien moins cher ailleurs. Mais elle vous convaincra du contraire par la peur. Souvent, elle ne vous fera même pas savoir que vous pouvez déléguer cette assurance alors qu’ elle en a l’obligation légale.
Un conseil, n’ entrez jamais dans une banque sans savoir déjà au préalable ce que vous voulez pour vous, et ce que vous êtes prêt ou non à lui concéder, sinon vous ressortirez en ayant signé des tas de produits qui ne répondront pas à vos attentes.
Le banquier qui est un commercial et qui travaille pour défendre les intérêts de la banque, a pour mission de vous vendre les produits bancaires; On vous proposera alors de contracter l’ assurance habitation de la banque, d’ ouvrir un compte épargne ou une assurance-vie, de prendre des assurances découvert autorisé, des pack carte bleue, et même des assurances électroménager et rééquipement à neuf ! …
On vous dira communément que pour négocier, il faut avoir de l’épargne, pas de crédits à la consommation et pas de découvert pour éviter le refus de la banque.
C’ est vrai.
La banque recherche avant tout ce sont des clients avec de l’ épargne.
Mais elle se fait aussi du beurre sur vos crédits à la consommation qu’ elle vous proposera de racheter à un taux plus élevé, mais sur une durée plus longue. Pour que ça lui rapporte, à votre détriment, pendant que vous verrez votre mensualité diminuer pour faire passer la pilule. Les découverts aussi lui rapportent. Il n’ y a qu’ à regarder les sommes mirobolantes qui peuvent être prélevées chaque mois sur le compte des endettés.
En fait, analysons la situation sous un autre angle: ce n’est pas qu’ il faille avoir un dossier béton pour négocier des éléments de crédit immobilier avec la banque. C’est que si vous êtes déjà en difficultés financières, n’allez pas vous en rajouter en vous endettant pour votre résidence principale. Ce serait de la folie.
Cherchez d’abord à colmater les fuites d’argent et à vous enrichir.
Pour les autres qui ont donc déjà tous un bon dossier, l’ argument de négociation ce n’est donc pas de brandir votre bon dossier. Mais de faire miroiter à la banque tout ce que vous comptez acheter chez elle comme produits bancaires par la suite. Oralement bien sûr. L’ héritage que vous recevrez bientôt que vos parents ont l’ intention de vous léguer de leur vivant et que vous placerez chez elle… Bon, voilà, soyez créatif et plausible dans vos arguments, mais ne signez rien.
Demandez tout ce que vous voulez au même rendez-vous. Jamais en plusieurs fois.
Dans le cas où la banque aurait eu raison de vous, et que malgré votre bonne volonté à défendre vos intérêts, vous auriez succombé à signer quelques produits bancaires dont vous n’ avez que faire, UTILISEZ votre droit de rétractation par recommandé dans les temps!
Quoi négocier dans votre emprunt?
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- Les frais de dossiers représentent globalement 1% du montant de votre achat et sont en moyenne de 700 euros. Ces frais sont tout à fait négociables. D’ ailleurs en argument de négociation, vous pouvez invoquer le fait qu’ ils sont complètement gratuits chez de nombreuses autres banques.
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- L’assurance du prêt représente en moyenne 0,28% du capital emprunté. Ce pourcentage augmente avec l’ âge des emprunteurs, de leur état de santé, et est fonction du niveau de couverture. Cette assurance est tout à fait substituable par une autre assurance que l’assurance de groupe de la banque. Ça s’appelle faire une délégation d’ assurance. Mais vous pouvez aussi substituer à cette assurance une caution par des proches qui se portent garants pour vous de votre emprunt, ou proposer une assurance décés que vous auriez déjà par ailleurs, par exemple dans le cadre de votre travail s’il est à risque (ce qui était mon cas par exemple lorsque j’ étais hôtesse de l’air).
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- Les indemnités en cas de rachat anticipés (IRA) représentent globalement 3% de votre capital restant dû et sont elles-aussi négociables, ce qui vous fait économiser des milliers d’ euros à la revente de votre bien: Sur 100 000 euros restant dus, ça fait 3000 euros. Sachez que la banque accepte assez facilement de ne pas vous faire payer ces indemnités lorsque vous les négociez avant l’ émission de votre offre de prêt car elle font partie d’une clause spéciale de votre contrat. Cependant, elles ne vous sont souvent accordées que si vous remboursez votre emprunt avec votre argent personnel (c’est à dire l’argent de la vente), mais pas si vous remboursez avec un autre emprunt bancaire; Voilà pourquoi dans le cadre d’un rachat de prêt par exemple pour avoir un taux plus intéressant, même si vous avez négocié les IRA, vous devrez quand même les payer puisque c’est un emprunt qui rachète la dette.
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- La garantie de votre emprunt immobilier peut être une IPPD (ou hypothèque si vous achetez dans le neuf ou faites bâtir) ou alors une caution de type caution crédit logement. La caution est un peu plus chère mais à la différence de l’ IPPD ou de l’ hypothèque, non seulement vous ne paierez pas pour la levée, mais en plus, vous ne perdez pas la totalité de la somme puisqu’ au moment où votre emprunt est soldé, environ 60% du montant de la caution vous est remboursée. Faites tout pour obtenir cette caution. Dans le Passeport consacré à l’ achat de la résidence principale, je vous explique tout en détail.
Les taux remontent?! … peut-être…, et alors? … Vous pouvez avoir le meilleur taux et avoir un emprunt immobilier qui va vous coûtez très cher. Sauf si vous l’ optimisez à chaque étape. N’ oubliez pas que les milliers d’ euros se gagnent dés le choix du bien.
À vos rêves,
Isabelle
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