Compromis ou Promesse de Vente Unilatérale , que choisir ?

Lorsque le vendeur et l’acquéreur sont parvenus à un accord sur la vente d’ un bien immobilier, ils peuvent alors signer une promesse unilatérale ou un compromis de vente avant la signature de l’acte de vente définitif.

 

Mais, si tous deux fixent les conditions précises dans lesquelles la vente sera effectuée, la promesse de vente peut être soit une promesse unilatérale de vente, soit un compromis de vente, et n’ offrent pas les mêmes avantages!

 

Alors que choisir: promesse unilatérale ou compromis ?

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Schéma pour bien comprendre les différentes promesses de vente:

 

 

 

 

PROMESSE DE VENTE

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I                                                            I

                      Promesse Unilatérale de vente                                  Compromis de vente                             

 

 


Les différentes formes d’ une promesse de vente:

 

 

La promesse unilatérale de vente est un acte unilatéral comme son nom l’ indique.

 

Le compromis de vente est un acte synallagmatique.

 

Tous deux sont des promesses de vente: une promesse unilatérale et une promesse synallagmatique (le compromis).

 

unilatéral = qui n’engage que le vendeur, synallagmatique = engage vendeur et acheteur.

 

Au moment de la signature de la promesse de vente, qu’ elle soit unilatérale ou synallagmatique, une somme correspondant généralement à environ 10 % du prix de vente. Cette somme ne peut être versée qu’après l’expiration du délai des 10 jours de rétractation. Et quelles qu’ en soient les sommes versées (timbre fiscal, dépôt de garantie ou indemnité d’ immobilisation), elles ne peuvent être versées avant la signature de la promesse de vente!

 

La promesse de vente (unilatérale comme synallagmatique) permet d’ insérer des clauses particulières (remise de clés anticipée, paiement des taxes, durées diverses…).

 

Elle doit toujours être réalisée par acte authentique si elle est consentie pour une durée supérieure à 18 mois, sinon, elle peut être rédigée par le vendeur et l’acheteur sous seing privé (en privé), ou par un intermédiaire (agence immobilière, ou avocat par exemple), et dans ce cas, l’ acheteur doit légalement recevoir un exemplaire original par LLAR (sauf dans le cas d’ un achat de terrain, vous ne recevez rien!)

 

L’ acheteur dispose de 10 jours ouvrables (du lundi au samedi inclus hors jours fériés) pour renoncer à son achat quel que soit le type de promesse de vente choisi.

 

Ce délai  de rétractation démarre à partir du lendemain de la première présentation de la lettre recommandée en cas de promesse passée sous seing privé, ou du lendemain de la remise de l’acte en cas de promesse signée chez le notaire (attention, en cas d’achat de terrain, vous ne recevez rien, donc vos 10 jours commencent le lendemain de la signature, n’ attendez pas de recevoir votre exemplaire pour commencer à décompter le délai!!!)

 

 


La promesse de vente unilatérale :

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La promesse de vente peut prendre la forme d’une promesse unilatérale de vente.

 

Lorsque l’acheteur est intéressé par un bien sans être certain de vouloir conclure la vente, il peut alors signer une promesse unilatérale de vente: cette promesse unilatérale signifie que le vendeur promet unilatéralement (lui seul) de vendre son bien, l’ acheteur se le réserve en quelque sorte pendant une durée limitée!

 

Dans la promesse unilatérale de vente, seul le vendeur est engagé, l’ acquéreur est libre d’acheter ou de ne pas acheter le bien en respectant le délai convenu. Passé le délai de rétractation de 10 jours légaux, l’ acquéreur peut encore renoncer à acquérir, mais il perd l’ indemnité d’immobilisation versée: La situation se dénoue financièrement au profit du vendeur.

 

Comme la promesse unilatérale comporte une date limite, le vendeur est protégé par cette date au delà de laquelle il n’ a plus d’ obligation envers l’ acheteur. Mais si le vendeur conteste la vente à l’ intérieur de ce délai, l’acheteur peut en demander l’exécution forcée devant le tribunal de grande instance.

 

La promesse unilatérale de vente offre l’ avantage au vendeur de vendre, et s’il ne vend pas de bénéficier d’ une indemnité pendant qu’ il aura perdu quelques mois durant lesquels son bien aura été bloqué.

 

L’ avantage majeur de l’ acheteur est de bénéficier de la faculté de substitution, c’est à dire que n’ importe qui d’ autre que l’ acheteur peut signer la vente définitive, ce qui n’ est pas possible dans un compromis. Si par exemple, la banque refuse votre emprunt mais qu’ en créant une SCI avec une autre personne, la banque accorderez l ’emprunt à la SCI (grâce aux revenus de l’ autre personne en supplément), alors vous pouvez le faire avec la promesse unilatérale de vente.

 

Si finalement, vous ne voulez plus acheter, avec une promesse unilatérale de vente, vous pouvez permettre à une autre personne d’acheter à votre place le bien au même prix et aux mêmes conditions mentionnées dans la promesse.

 

Il y a un timbre fiscale à régler par l’acheteur qui peut être une dépense utile pour bénéficier de la souplesse de la promesse unilatérale de vente.

 

 


Le compromis de vente (promesse synallagmatique de vente):

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La promesse de vente peut prendre la forme d’une promesse synallagmatique de vente appelée plus communément compromis de vente.

 

Lorsque le vendeur et l’acquéreur veulent tous deux conclure la vente même si l’ obtention d’ un emprunt bancaire n’est pas une certitude, ils peuvent signer un compromis de vente.

 

Cet acte engage aussi bien le vendeur que l’acquéreur, et plus aucun changement ne pourra intervenir après signature du compromis, pas même du côté de l’ acheteur comme cela lui était octroyé après signature d’ une promesse unilatérale de vente.

 

Les engagements du vendeur sont les mêmes que ceux auxquels il est astreint dans la promesse unilatérale de vente.

 

L’ avantage majeur dans la signature d’ un compromis de vente va au vendeur en théorie. En effet, dés lors qu’ un acheteur a signé le compromis de vente, passé le délai de rétractation de 10 jours, il ne peut plus faire marche arrière, il doit acheter!

 

L’ acheteur peut y être contraint devant le Tribunal de Grande Instance en plus de devoir verser des dommages-intérêts au vendeur! Evidemment, excepté si intervient la condition suspensive d’ obtention de l’ emprunt bancaire aux conditions spécifiées dans le compromis uniquement!

 

Cependant, en pratique le vendeur assignera rarement un acheteur au Tribunal car la procédure a un coût alors que l’ aboutissement n’ est pas certain en cas d’ insolvabilité de l’ acheteur, et le bien ne peut être vendu en attendant…

 

 


Je souhaite que vous y voyiez plus clair si ce n’ était pas déjà le cas, afin de choisir ce qu’ il y a de mieux pour Vous selon votre situation et vos critères d’ achat ou de vente!

 

En astuce, connaitre ces différents types de contrats et les évoquer permet de montrer au notaire et à la partie en présence que vous avez l’ oeil, que vous surveillez ce qui se passe et vos intérêts, et qu’ on ne peut pas vous rouler dans la farine; Bref, qu’ il faut compter avec Vous! 😉

 

C’ est ça aussi optimiser son achat ou sa vente!

 

Alors promesse de vente ou promesse de vente ? 🙂

A Vos Rêves,

Isabelle

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Auteur: Destination Épargne

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